Российский рынок недвижимости в последние годы переживает настоящий бум. Согласно официальной информации, только в 2005 г. в столице было сдано в эксплуатацию 4 648.5 тыс. м2 общей площади в жилых домах и около 1139 тыс. м2 первоклассной коммерческой недвижимости.

Несмотря на прогнозы, стагнации рынка недвижимости не произошло ни в 2005, ни в первом полугодии 2006 г. Согласно данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости», рост стоимости 1 м2 в первом полугодии 2006 г. составил 35%.

Принимая во внимание то, что наиболее популярные в России банковские депозиты в последнее время демонстрируют отрицательную доходность, для многих частных непрофессиональных инвесторов операции на рынке недвижимости могли бы стать хорошей альтернативой для размещения свободных денежных средств.

До 2004 г. источниками финансирования застройщиков были банковские кредиты, собственные средства компаний (порядка 10%) и средства частных инвесторов (дольщиков), привлеченные на ранней стадии строительства. Однако летний банковский кризис 2004 г. весьма болезненно отразился на застройщиках. Согласно опубликованному отчету Центробанка за второй квартал 2004 г., просроченная задолженность строителей в общей сложности составляла 112 млн. долл. В 2005 г. ситуация несколько улучшилась и по состоянию на апрель 2006 г. сумма задолженности снизилась до 60 млн. долл., однако облигации и векселя строительных компаний, по-прежнему, остаются неликвидными.

Для самих строительных компаний банковские кредиты не являются достаточно эффективным источником финансирования. С момента принятия решения о начале строительства до начала работ нередко проходит год-два. За это время нужно подготовить документацию, выиграть аукционы на площадки. Все это весьма значительные затраты из кредитных ресурсов. Получается, что продажи еще не начались, а проценты по кредитам уже идут. А принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» существенно усложнило реализацию строительных проектов, лишив Застройщиков средств частных инвесторов.

Таким образом, на рынке сложилась благоприятная ситуация для развития коллективных инвестиций в недвижимость, и застройщики и инвесторы заинтересованы во взаимовыгодном сотрудничестве. Развитию данного процесса препятствует отсутствие эффективного механизма взаимодействия, защищающего интересы частных непрофессиональных инвесторов. Ведь не секрет, что в России рынок недвижимости является закрытым и непрозрачным и, несмотря на положительные тенденции, наблюдающиеся в последние два-три года, он еще далек от требуемого уровня открытости.

Какие же вопросы необходимо решить для успешного развития в России рынка коллективных инвестиций, и какие преимущества от этого получат частные инвесторы?

1. Защитить средства частных инвесторов. Чтобы переломить стойкое недоверие со стороны российских граждан к финансовым институтам, необходимо гарантировать частным непрофессиональным инвесторам сохранность вложений и создать четкую систему контроля за их использованием.

2. Снизить стоимость «входного билета». На данный момент минимально необходимая сумма для осуществления операций на рынке недвижимости составляет не менее 50 тыс. долл., а для полноценного инвестирования необходимы гораздо большие средства, что, конечно же, недоступно большинству частных непрофессиональных инвесторов. Аккумуляция средств позволит преодолеть данный барьер, сделав выход на рынок недвижимости более доступным.

3. Минимизировать строительные риски. Аккумуляция средств частных инвесторов позволит распределять средства по нескольким строительным проектам различных девелоперов и тем самым создать диверсифицированный портфель активов, который поможет минимизировать потери при возникновении проблем у того или иного застройщика.

4. Обеспечить квалифицированное управление аккумулированными средствами. Частный непрофессиональный инвестор, как правило, не обладает должной квалификацией и всем спектром информации, необходимой для принятия решения об инвестировании в тот или иной проект, и зачастую действует на свой страх и риск. Аккумуляция средств отдельных инвесторов позволит привлекать к экспертизе проектов специалистов из различных областей и принимать более взвешенные решения, а также юридически более грамотно оформлять взаимоотношения с Девелопером.

5. Получить доход от эффекта масштаба. Выступая единым фронтом, инвесторы могут добиться оптовых цен со стороны Застройщика и более выгодных условий сотрудничества.

6. Оптимизировать налогообложение. При осуществлении операций на рынке недвижимости в спекулятивных целях немаловажным вопросом, влияющим на их доходность, является налогообложение. Для развития коллективных инвестиций необходимо разработать такую организационную форму, которая бы создавала наиболее благоприятный налоговый климат для частных инвесторов.

Как же решить поставленные задачи? Ответ на данный вопрос был найден еще в 1960 г. в США — инвестиционные трасты недвижимости (REITs). Трасты были созданы Конгрессом США для того, чтобы инвестиции в высокодоходную недвижимость стали доступными для мелко го и среднего инвестора. Именно фонды недвижимости являются на Западе основными собственниками функционирующих объектов коммерческой недвижимости, приносящих стабильный доход. В странах Центральной Европы в собственности таких фондов находится около 90% офисных центров. Столь широкое развитие фонды получили благодаря своей надежности и стабильно получаемым вкладчиками доходам.

Дополнительным преимуществом данных фондов является то, что инвестиции в недвижимость имеют низкую корреляцию с фондовыми индексами.

Инвестирование в недвижимость привлекает частных и институциональных инвесторов соотношением «доход/надежность» и возможностью диверсифицировать инвестиционные портфели. Даже разразившийся в США в 2000 г. кризис, приведший к стагнации фондового рынка, практически не повлиял на фонды недвижимости. Индекс REITs в 2001-2002 гг. оставался едва ли не единственным растущим фондовым индексом.

Количество инвестиционных фондов недвижимости в Азии и Европе стремительно растет. Согласно отчету аудиторской компании Ernst & Young, 19 стран в течение последних пяти лет приняли или собираются принять законы, разрешающие создание освобожденных от уплаты налогов инструментов коллективного инвестирования в недвижимость.

А какова же ситуация с коллективными инвестициями в недвижимость в России? Российские законодатели, столкнувшись с необходимостью развития рынка коллективных инвестиций, решили использовать богатый опыт западных стран и создать российский аналог американских фондов и трастов. Так появилось понятие Паевых инвестиционных фондов (ПИФ) в России. Законодательно закреплено данное понятие было в 2001 г., когда Президент РФ подписал Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Согласно этому закону, паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица, объединяющий имущество, переданное в фонд инвесторами (пайщиками фонда), и имущество, полученное в ходе операций с активами фонда. Одним из видов таких фондов являются закрытые паевые инвестиционные фонды (далее — ЗПИФ), которым в со-

став имущества было разрешено приобретать объекты недвижимости, права - на недвижимое имущество, проектно-сметную документацию. Срок, на который формируется данный фонд, может достигать 15 лет.

ЗПИФ недвижимости можно назвать наиболее динамично развивающейся группой ПИФов в 2003— 2005 гг. Так, доля закрытых фондов недвижимости (ЗПИФН) среди всех ПИФов в апреле 2005 г. составила 7,45%.

Цена паев 39 сформированных ЗПИФН по состоянию на 28 апреля 2005 г. колеблется от 10 тыс. до 1 млн. руб.

Следовательно, мы можем сделать вывод, что ЗПИФ недвижимости уже успешно решают проблему снижения стоимости «входного билета» — стоимость паев почти 50% ЗПИФ недвижимости не превышают 50 тыс. руб., что позволяет вовлечь в оборот свободные средства значительной части частных инвесторов.

Как же решают российские паевые фонды недвижимости проблемы рынка коллективных инвестиций, обозначенные в начале статьи? Благодаря четкой регламентации и контролю ПИФ является наиболее защищенным для дольщика инструментом инвестирования. Деятельность управляющей компании ПИФа контролирует регулятор — Федеральная служба по финансовым рынкам, ведение реестра и учет прав пайщиков осуществляет Спецрегистратор фонда, а Спецдепозитарий помимо хранения активов контролирует все сделки с активами паевого фонда и все перечисления денежных средств. Спецдепозитарий и Спецрегистратор паевого фонда являются независимыми от управляющей компании структурами.

В законе «Об инвестиционных фондах» строго прописан механизм создания и функционирования фондов, а также предпринята попытка разделить процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т.е. открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета). Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное постановлением ФКЦБ России № 31/пс от 14 августа 2002 г., определяет, какие объекты недвижимости, в каком количестве и каким образом могут приобретать эти фонды.

Сама инфраструктура фонда, по сути являющаяся реализацией на практике идеи защиты прав инвестора, крайне привлекательна альтернативой прочим формам коллективных инвестиций, поскольку обеспечивает высокую надежность инвестиций частных инвесторов.

В отличие от западных трастов и фондов в российском законодательстве практически не предусмотрено налоговых норм для паевых инвестиционных фондов. Когда создавался Налоговый кодекс, такого понятия как ПИФ еще не существовало, поэтому порядок налогообложения имущественного комплекса без образования юридического лица в законодательстве не указан.

По закону ПИФ не является субъектом, подлежащим налогообложению, т.е. доходы, получаемые фондом, налогом не облагаются, поэтому управляющая компания может делать выбор, определяемый правилами доверительного управления: распределить промежуточную прибыль между пайщиками фонда или реинвестировать эти деньги в новые объекты.

В первом случае налог на доход обязаны выплатить пайщики — ставка для физических лиц составляет 13%, для юридических лиц — 24%. Во втором случае налог на доход не платит никто, и управляющая компания получает очень удобный инструмент преумножения средств инвестора. Подоходный налог или налог на прибыль пайщик, в свою очередь, обязан выплатить только после погашения паев — из разницы между первоначальной и конечной стоимостью пая.

Как мы видим, механизм ЗПИФН успешно разрешает практически все проблемы, препятствующие развитию рынка коллективных инвестиций в России. Специалисты рынка недвижимости высоко оценивают перспективы ПИФов и считают, что со временем они станут одним из ведущих инструментов привлечения коллективных средств для реализации строительных проектов. Однако перспективы его развития в России во многом будут зависеть от того, насколько оперативно будут ликвидированы пробелы в законодательной базе и вопросах налогообложения.

И.А.Маньков, ведущий аналитик инвестиционно-аналитического департамента управляющей компании ag asset management