Анастасия Король-Королевская

Парламентарии хотят, чтобы застройщики продавали квартиры только после получения всех разрешений на строительство

Снова проекты

24 марта 2006 г. в Верховной Раде Украины зарегистрирован проект Закона №9261 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно совершенствования госрегулирования в сфере строительства жилья и недопущения махинаций, аналогичных ситуации с «Элита-Центром»)». Законопроект в канун выборов внесен народным депутатом Анатолием Семиногой (фракция БЮТ). Текст документа до боли напоминает президентский Указ №185 от 03.03.06 г., в котором Виктор Ющенко обязал Кабмин за два месяца разработать законопроект на эту же тему. Депутат, очевидно, решил опередить Кабинет министров. Но очевидно и то, что подобная спешка не пошла на пользу новоиспеченному документу.

Итак. В законопроекте предлагается внести изменения в Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». По мнению автора проекта, принятие этого документа сделает невозможными махинации на рынке жилищного строительства, а также поможет привлечь к ответственности чиновников.

Запрет на разрешение

Как и Гарант Конституции, г-н Семинога предлагает запретить управителям фондов финансирования строительства (ФФС) привлекать день­ги физлиц и финансировать строительство жилого дома, если застройщик не получил соответствующих разрешительных документов. Но его законопроект имеет одно принципиальное отличие от президентского Указа. В Указе говорится, что такой запрет действует до «возникновения у застройщика права на застройку в установленном порядке». В законопроекте же предлагается следующая трактовка: «…до получения застройщиком в установленном законодательством порядке разрешения на выполнение строительных работ». Строители прекрасно знают, что право на застройку и право на выполнение строительных работ — отнюдь не одно и то же. Ведь, согласно ст.22 Закона «Об основах градостроения», право на застройку — это возможность владельца, пользователя земельного участка осуществлять на нем строительство объектов, перестройку или снос домов и сооружений. Фактически такое разрешение еще не дает права производить строительные работы. Господин Семинога же предлагает разрешить продажу квартир только после оформления ВСЕХ документов, разрешающих строительство дома.

Поэтому следует признать, что редакция депутатского проекта является более корректной, с точки зрения защиты прав инвесторов, чем президентская. Кстати, на этой же проблеме БИЗНЕС акцентировал внимание, когда анализировал нормы Указа. Такое впечатление, что кто-то попросту воспользовался нашими выводами. Ну и на здоровье.

По мнению Романа Шкурата, руководителя проектов консалтинговой компании «Диалог-Классик» (г.Киев), пристальное внимание Пре­зидента и депутата к этой проблеме обусловлено тем, что у компании «Элита-Центр» по нескольким объектам не было даже разрешения на строительство: «Мера адекватная, теоретически «элитовский» сценарий повториться не должен. По крайней мере, теперь намерения застройщика должны будут подтверждаться веской бумагой, получению которой предшествует прохождение множества инстанций». В зависимости от региона на получение всех документов потребуется от полугода до двух лет. А, как в свое время пожаловался Виктор Власов, президент строительной компании «Градострой» (г.Киев), в столице на развитие социальной инфраструктуры города требуется суммарно отчислять более 30% сметной стоимости строительства дома. «Стройка еще не началась, а я уже теряю около 40%…», — возмущался застройщик.

Правда, г-н Семинога скопировал другую оплошность Президента: подобные нововведения в законопроекте предлагается ввести только в случае привлечения денег населения через ФФС. Почему-то законодатели снова не обеспокоились тем, что многие застройщики сейчас предпочитают привлекать деньги вкладчиков путем эмиссии целевых необеспеченных облигаций. А данная схема несет такие же риски для инвесторов, как и использование ФФС.

Подстраховаться

Кроме того, законопроектом предлагается вернуть норму о страховании ответственности застройщика перед доверителями ФФС от рисков срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Напомним: данное страхование было предусмотрено еще в старой редакции Закона «О финансово-кредитных механизмах…», но в декабре 2005 г. парламентарии Законом №3201 убрали эту норму.

Несмотря на это, застройщики и юристы усомнились в реальности исполнения «старой новой» нормы. К тому же, по расчетам, такой договор о страховании повысит стоимость квартир, как минимум, на 10%, а параграф, в который страховщики впишут исключения из страхового случая, может занять две-три страницы. «О необходимости введения обязательного страхования ответственности застройщика перед инвесторами разговор шел достаточно давно, поэтому предложение можно только приветствовать. Реальное же исполнение обязательства по страхованию застройщиком будет зависеть в первую очередь от управителя фонда и от самих инвесторов, которые при заключении договора с управителем могут потребовать предоставления копии полиса, и отказ дать возможность ознакомиться с таким документом должен быть для потенциального инвестора «красным светом» при принятии решения об инвестировании», — пояснил Максим Копейчиков, адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» (г.Киев).

В свою очередь, Денис Кузнецов, старший юрист юридической компании «Линия права» (г.Киев), высказал сомнения: «Какие страховщики будут страховать то, что случается повсеместно?! (Имеются в виду срывы сроков строительства. — Ред.) Это 100%-ный страховой случай».

Что предлагается в законопроекте:

Зарегистрироваться

В ст.14 Закона о финансово-кредитных механизмах законопроектом предлагается добавить фразу: «Договор об участии в ФФС (между доверителем и управителем ФФС. — Ред.) является действительным с момента его государственной регистрации». Очевидно, предложение направлено на то, чтобы исключить возможность заключения договоров продажи одной квартиры в разные руки. Сделать это предлагается путем внесения в реестр таких сделок («правочинів») информации относительно договоров. Правда, «ст.1031 ГК предусматривает необходимость нотариального удостоверения и государственной регистрации договора управления недвижимым имуществом, однако договор об участии в ФФС таковым не является», прокомментировал ситуацию г-н Копейчиков.

В эту же статью Анатолий Семинога, вслед за Президентом, предлагает внести дополнение о том, что расчеты доверителей с управителями ФФС могут производиться только через банковские платежные системы. В данной поправке, по мнению экспертов, также есть «элитовский» след. «Когда выяснилось, что «Элита-Центр» банкрот, и инвесторы начали предъявлять претензии, обнаружилось, что большинство расчетов производились наличкой. Хотя это и тогда было противозаконно», — сказал Роман Шкурат.

Согласно регламенту Верховной Рады, любой документ должен пройти процедуру анализа Экспертным управлением ВР и профильным комитетом. По мнению Владимира Германова, руководителя пресс-службы строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» (г. Киев), скорее всего, данный законопроект «зарубят» еще в экспертном управлении. «Это (законопроект. — Ред.) своего рода матрица возможных законодательных новшеств, регулирующих рынок недвижимости, но, по сути, документ полностью декларативен, так как в нем не предложены механизмы реализации ни одного из положений», — добавил г-н Германов.

Да и депутаты нового созыва подобные документы, скорее всего, будут рассматривать не ранее осени. Тем не менее застройщикам уже сейчас нужно готовиться к подобным изменениям в схемах финансирования строительства, поскольку рано или поздно они таки будут введены. Не этим законопроектом, так другим.

Газета «Бизнес»