Приобретая объект недвижимости, сконцентрируйте внимание на юридической чистоте сделки. Мы расскажем вам о том, куда обратиться и какие сведения собрать об объекте покупки, чтобы максимально оградить себя и свою компанию от юридических рисков, связанных с приобретением дорогостоящего актива.

Получите выписку из ЕГРП

Прежде всего вам необходимо определиться с правовым статусом объекта предстоящей покупки. Для этого нужно получить выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на этот объект. Такую информацию территориальный отдел Управления Федеральной регистрационной службы предоставляет любому обратившемуся с заявлением, форма которого утверждена приказом Минюста России от 14.09.06 № 293. К заявлению надо обязательно приложить копию платежки или квитанции об оплате госпошлины: для физических лиц - 100 рублей, для юридических лиц - 300 рублей; оригинал этого документа потребуют при приемке заявления. В дополнение к этим бумагам компания должна представить учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия руководителя компании и уполномоченного им лица (доверенность). Адреса региональных управлений ФРС вы можете найти на официальном сайте службы: www.rosregistr.ru. В дополнение к этому некоторые региональные управления имеют собственные сайты, на которых можно найти контактную информацию территориальных отделов. Выписку должны выдать не более чем через пять рабочих дней с момента подачи заявления, согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 21.07.97 №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Документ поможет выяснить, действительно ли объект предстоящей сделки принадлежит продавцу на праве собственности. Но получить эту бумагу стоит не только для того, чтобы удостоверится в этом. Дело в том, что этот документ является одним из доказательств добросовестности приобретателя, согласно статье 302 ГК РФ, и может здорово выручить компанию, если найдутся другие претенденты на объект. Не лишней будет и отражаемая в выписке из ЕГРП информация о том, не обременено ли право и не наложено ли на него ограничений. Например, не является ли недвижимость объектом залога и не наложен ли на нее арест. Эта информация поможет вам избежать «бесплатных приложений» к покупке неожиданностей вроде сервитута, аренды или ипотеки, которые сохраняются при переходе прав на недвижимость. А если объект арестован, ФРС вообще откажется регистрировать переход прав. Кроме того, имеет смысл проверить, не обременен ли объект публичным сервитутом. Такая информация в ЕГРП не отражается, но ее можно получить в местной администрации.

Проверьте судебную историю

Есть еще один момент: если права на недвижимость оспаривают третьи лица, в ЕГРП не будет информации об итогах судебной баталии до вступления в силу решения суда. Тем не менее, наличие судебного спора может весьма существенно повлиять на судьбу готовящейся сделки. Ведь если третьи лица отсудят объект, весьма вероятно, что они потребуют его у нового приобретателя - у вашей компании. Поэтому имеет смысл проверить наличие судебных споров в отношении объекта, а также споров с участием вашего контрагента, его посредника по разделу судебной практики вашей справочной правовой системы. Информацию о судах можно почерпнуть в выписке из ЕГРП, в графе «Заявленные в судебном порядке требования». Но надо иметь в виду, что отсутствие информации в этой графе еще не гарантия от споров. Графа может оказаться чистой, например, из-за того, что суд не уведомил регистрирующий орган о наличии спора. В любом случае имеет смысл проконтролировать информацию по сайтам судов. Ссылки на сайты региональных арбитражей есть на официальном сайте ВАС РФ www.arbitr.ru.

Пример из практики. Компания намеревалась приобрести земельный участок. В ходе проверки юрист обратился за информацией в администрацию города. Выяснилось, что через пару лет участок войдет в состав аэропорта.

Изучите правоустанавливающие документы

Параллельно с проверкой по ЕГРП необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Разумеется, это будет весьма затруднительно без помощи продавца, на котором заканчивается цепочка сделок с объектом. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявлять особую осторожность и тщательность при проверке юридической чистоты товара.

Изучая полученные документы, обратите особое внимание, нет ли в них оснований для признания предшествующих сделок недействительными. Либо не дают ли они повода третьим лицам истребовать его в порядке виндикации. Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.

Пример из практики. В ходе изучения истории земельного участка было обнаружено, что первоначальному собственнику его предоставила местная администрация. При этом ранее на этих землях располагались дачи государственного органа. Документы об изъятии данного земельного участка у госоргана отсутствовали. При такой ситуации следует обратить внимание на сроки исковой давности. Поскольку с указанной в примере сделки прошло более 12 лет и обращений в суд не было, риск значительно нивелирован.

Такая же ситуация может быть с отсутствием решений уполномоченных органов при заключении предыдущих сделок и/или надлежащих доверенностей на лиц, подписавших документы по этим сделкам. Как отмечает заместитель руководителя ООО «Право и Консультации» Михаил Матвиенко, «...чем меньше было владельцев у приобретаемой недвижимости, чем дольше каждый из них владел ею, и чем больше из них в настоящее время здравствует и не находится в состоянии перманентных судебных тяжб, тем более высока вероятность приобрести на вторичном рынке беспроблемный объект».

Помните: идеальных объектов не бывает. Главное, правильно оценить и минимизировать риски.